Les honoraires d’agence pèsent deux fois plus qu’en 1970 pour les ménages
Le taux de 5 % n’a pas bougé, mais la commission moyenne est passée de 1,2 à 2,6 mois de revenu en cinquante ans, selon les calculs d’IA Lab Immo.
Par
Mathieu Perrin
En bref
- La commission représentait 1,2 mois de revenu en 1970 et 2,6 mois en 2020, avec un taux conventionnel de 5 %.
- Quatre cinquièmes de la hausse de l’effort des ménages interviennent après 2000.
- En 2024, le secteur a fermé 1 600 agences et perdu 16 000 emplois.
- L’Autorité de la concurrence a jugé en 2023 que l’open data réduit l’asymétrie d’information.
Le pourcentage est resté stable et la prestation, pour l’essentiel, aussi ; la note à payer, elle, n’a plus du tout la même ampleur. Cédric Dossou-Yovo, fondateur d’IA Lab Immo, en fait la démonstration en recoupant les données chiffrées de l’IGEDD, qui portent sur les prix entre 1925 et 2020, avec les fonds de presse conservés par la BnF. Son étude a été diffusée par le Journal de l’Agence. Elle ravive une discussion remise sur la table le 15 septembre par Antoine Mesnard, soit quatre années après la tribune signée par Henry Buzy-Cazaux.
D’un marché sans valeur à la loi Hoguet
À Paris, le rapport entre le prix d’un logement et le revenu d’un ménage, ramené à sa valeur de l’an 2000, s’établissait à 0,78 en 1925 puis à 0,10 en 1950, ce qui revient à un chiffre divisé par huit. La loi du 1er septembre 1948 a bloqué les loyers. En 1946, Marcel Arnould crée la FNAIM : le métier se structure donc à l’instant où son poids économique est au plus bas.
Le 2 janvier 1970, la loi Hoguet devient applicable. Le texte exige une carte professionnelle, une garantie financière et un mandat rédigé par écrit, et il interdit de recevoir des fonds avant que l’acte ne soit conclu. Le réseau Orpi datait déjà de 1966, tandis que Foncia apparaît en 1972 et que Century 21 arrive sur le marché français en 1987.
Cinquante ans de commissions en mois de revenu
Les calculs d’IA Lab Immo retiennent un taux conventionnel de 5 %, en euros courants.
| Année | Vente moyenne | Commission | Poids pour le ménage |
|---|---|---|---|
| 1970 | 10 359 € | 518 € | 1,2 mois |
| 2000 | 97 385 € | 4 869 € | 1,6 mois |
| 2010 | 192 147 € | 9 607 € | 2,5 mois |
| 2020 | 220 439 € | 11 022 € | 2,6 mois |
De 2000 à 2010, le prix moyen est multiplié par deux alors que les revenus des ménages n’augmentent que de 26 %. En appliquant le taux de 5,78 % TTC relevé par l’Autorité de la concurrence, la commission de 2020 représente plus de trois mois de revenu.
Un effort doublé, un service jugé cher
De 1970 à 2000, le prix évoluait au rythme du revenu, avec un écart de 10 % au maximum, et la rémunération liée à la réussite de la vente n’était guère critiquée. Quant à Internet, il n’a pas eu raison de la profession : près de 70 % des transactions dans l’ancien se font encore avec un professionnel, et cette proportion n’a pas oscillé de plus de cinq points sur vingt ans.
Les signes d’essoufflement
- Au 1er janvier 2026, la France recense 43 886 cartes professionnelles. Les collaborateurs habilités sont au nombre de 143 011, dont 59 % d’agents commerciaux privés de salaire fixe.
- Durant l’année 2024, 1 600 agences ont baissé le rideau et 16 000 postes ont disparu dans le secteur. Né en 2008, iad revendique 18 290 conseillers.
- Dans son avis 23-A-07 daté du 2 juin 2023, l’Autorité de la concurrence considère que l’ouverture des données atténue le déséquilibre d’information et que l’intervention du notaire garantit à elle seule la sécurité de la vente.
Cédric Dossou-Yovo, fondateur d’IA Lab Immo, déclare : « Je ne plaide pas pour la fin de la loi Hoguet, mais pour une rémunération détachée du prix du bien ».
Photo : Thirdman / Pexels
